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四川省业主大会和业主委员会指导规则

发文日期:2018-11-22

四川省业主大会和业主委员会指导规则

 

第一章  总则

第一条  为规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《四川省物业管理条例》及有关规定,制定本规则。

第二条  本省行政区域内业主大会、业主委员会的成立、选举和活动,适用本规则。

第三条  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,履行相应的义务。业主大会的决定,对业主具有约束力。

同一物业管理区域内只能成立一个业主大会。

第四条  业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受街道办事处(乡、镇人民政府)的指导,接受业主的监督。

业主委员会的决定,对业主具有约束力。

第五条  业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权。

业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会对业主损害他人合法权益或者业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条  街道办事处(乡、镇人民政府)组织、指导、协调本辖区内业主大会的成立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。

居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。

第七条  业主大会、业主委员会的成立、选举和活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作出现争议时应当接受司法行政主管部门的指导和监督。

 

第二章  业主大会成立

第八条  本规则所称业主,包括:

(一)依法登记取得房屋所有权的人;

(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人;

(三)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;

(四)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;

(五)基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。

第九条  业主在物业管理活动中享有下列权利:

(一)对物业管理区域内共有部分实施共同管理;

(二)对共同管理的有关事项提出建议;

(三)对需要业主共同决定的事项,行使表决权;

(四)在物业管理活动中,享有选举权和被选举权;

(五)对物业管理活动享有知情权、监督权;

(六)监督业主大会和业主委员会的工作;

(七)监督物业服务合同的履行;

(八)监督专项维修资金的管理和使用;

(九)法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。

第十条  业主在物业管理活动中履行下列义务:

街道办事处(乡、镇人民政府)有权责令建设单位在30日以内改正。

第十二条  街道办事处乡、镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起15日以内,会同物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。筹备组由业主代表,建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)和居民(村民)委员会代表组成。筹备组中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。

筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。

鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务。街道办事处乡、镇人民政府)可指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员协助筹备组参与筹备相关工作。

第十三条  筹备组组长履行以下职责:

(一)召集和主持筹备组会议;

(二)对筹备组会议的会议记录予以签字确认;

(三)签发筹备组公告;

(四)在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字;

(五)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的,经筹备组中三分之二以上成员签字确认,可以向街道办事处乡、镇人民政府书面申请另行指定组长,街道办事处乡、镇人民政府应当及时指定。

第十四条  筹备组中的业主代表由街道办事处(乡、镇人民政府)或者居民(村民)委员会组织业主推荐或者自荐产生。筹备组人数由街道办事处(乡、镇人民政府)根据物业管理区域的规模合理设置,总人数为单数

筹备组中业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间、模范履行业主义务,遵守(临时)管理规约

第十五条  街道办事处乡、镇人民政府应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告7日以上,筹备组自公告之日起成立。

业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡、镇人民政府)协调解决。

第十六条  建设单位应当自筹备组成立之日起7日以内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料,并承担筹备组工作经费和召开首次业主大会会议所必需经费。

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册(业主姓名、房号及建筑面积、联系方式)

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关文件资料。

筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与筹备无关的活动。

第十七条  筹备组需要核查业主名册、规划车位的处分、依法属于全体业主共有部分状况的,相关单位应当予以配合。

第十八条  筹备组在首次业主大会会议召开前应完成下列事项:

(一)确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(三)确定首次业主大会会议表决规则;

(四)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案; 第二十条  管理规约应当对下列主要事项依法作出约定:

(一)物业使用、维护、管理;

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

(三)物业共有部分的经营与收益分配;

(四)业主共同利益的维护与共同管理权的行使;

(五)业主应履行的义务;

(六)违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约,侵害其他业主和物业使用人合法权益的,受侵害人可以提起诉讼。

第二十一条  业主大会议事规则应当对以下事项依法作出约定:

(一)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

(二)业主大会会议的表决程序;

(三)业主委员会的届期、人数,委员的任职条件和资格终止情形;

(四)业主委员会候补委员的设置;

(五)业主委员会的换届程序、补选办法和议事规则等;

(六)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

(七)业主大会、业主委员会印章的使用和管理;

(八) 缺席业主表决票、弃权票的计算规则。

第二十二条  业主有侵害业主共同权益行为的,包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用、违法拆改建筑结构装修、违法搭建、占用公共空间与园林绿地、非法“住改商”、损害相邻权利人合法权益、非法组织集会等,业主大会应当在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权的行使予以限制,限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定。

管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。

第二十三条  业主的表决权按照面积和人数计算。

业主的面积表决权数按照下列方法认定:
    (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
    (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

业主的人数表决权数按照下列方法认定:
    (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
    (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

机动车车库(位)建筑面积统计认定时是否计入产权人房屋面积,由业主大会议事规则约定。如计入产权人房屋面积的,不单独计算业主人数。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。

第二十四条  筹备组应当遵守以下工作原则:

(一)筹备组组长召集和主持筹备组会议;

(二)筹备组作出决定应当经筹备组过半数以上成员同意;成员进行表决时应当在决议上签字,注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的,不影响决议的效力;

(三)筹备组应当对会议进行书面记录,筹备组组长应当对会议记录签字确认;

(四)筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或其他组织的除外;

(五)筹备组应当自成立之日起90日以内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议;

(六)业主大会成立后,筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。

因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责或逾期未完成筹备工作的,筹备组应当在物业管理区域内显著位置公告并说明理由,筹备组自公告之日起自动解散,符合第十一条规定的,可以重新申请成立业主大会。

第二十五条  首次业主大会会议表决结果作出后3日以内,应在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

第二十六条  业主委员会应当自选举产生之日起30日以内,持以下材料依法向物业所在ne-height:40px">第三章  业主大会活动

第二十八条  业主大会是物业管理区域权利和管理责任主体,履行以下职责:

(一)制定、修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员,监督业主委员会工作;

(三)确定物业管理方式,选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人;

(四)筹集和使用专项维修资金;

(五)制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规则;

(六)改变或撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

(七)依法改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)法律、法规规定或者管理规约约定应由业主共同决定的事项。

决定第(四)项、第(七)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

第二十九条  业主人数较多,业主可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议,具体办法在业主大会议事规则中明确。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加会议前3日以内,就需业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见,业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会议投票表决。

第三十条  业主大会会议提议事项应当符合本规则第二十八条的规定。

业主委员会应当自提议确定之日起,将业主大会会议拟表决事项在物业管理区域内显著位置公示并告知相关的居民(村民)委员会,公示期不少于15日。

公示期内,业主可以对拟表决事项提出建议和意见,业主委员会应当予以参考,可以对拟表决事项的具体内容进行修改,并接受业主质询。拟表决事项经修改后应进行公告,公告期不少于15日。

第三十一条  因故无法按期完成业主大会会议投票的,应当按照业主大会议事规则的约定,在物业管理区域内公告相关情况及延长期限,但延长期限应在30日以内。

第三十二条  业主可以幢、单元为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事务,但不得违反法律、法规、规章及管理规约,不得与业主大会的决定相抵触。事项范围、议事方式、程序应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第三十三条  业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开,每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前3日以内,业主委员会应当在物业管理区域显著位置公告以下内容:

(一)上一年度物业管理情况报告;

(二)上一年度业主委员会工作情况报告;

(三)上一年度业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告;

(四)上一年度利用物业共有部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告;

(五)物业管理的其他有关事项。

业主大会会议应当讨论并决议以下内容:

(一)审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作计划;

(二)选举需要补选的业主委员会委员;

(三)决议下一年度物业管理有关事项;

(四)决议下一年度业主大会收支预算;

(五)决议物业管理的其他有关事项。

第三十四条  发生下列情形之一的,业主委员会应当自业主提议或者情形发生之日起20日以内组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主向业主委员会书面提议的;

(二)物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的;

(三)业主委员会委员缺额人数超过委员总数二分之一以上的,或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任的;
    (四)管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。

主任、副主任应当由业主委员会委员推选,不经业主委员会委员推选不得担任,具体产生办法可以通过业主大会议事规则约定。

第三十九条  业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主,并应当符合下列资格条件:

(一)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

(二)遵守管理规约、业主大会议事规则,模范遵守履行业主义务;

(三)未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)具有一定组织能力;

(六)具备必要的工作时间;

(七)管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件;

(八)按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用。

除上述条件外,业主委员会主任还应当符合以下条件:

(一)具有丰富的工作经验和良好的群众基础;

(二)具有良好的职业道德,遵纪守法;

(三)熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。

业主是法人或其他组织的,可以授权其代表参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内,一名自然人只能代表一个法人或其他组织。

第四十条  业主委员会执行业主大会的决定,接受业主的监督,依法履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(七)业主大会赋予的其他职责。但本规则第二十八条规定应召开业主大会会议由全体业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使或决定。

业主委员会应当向业主公布管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会的决定、物业服务合同、专项维修资金的筹集使用、物业共有部分的使用与经营收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况及其他应当向业主公开的情况和资料。

第四十一条  业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。会议由主任召集和主持;主任不能履行职责或不履行职责的,由副主任召集和主持;副主任不能履行职责或不履行职责的,由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会会议不得以书面形式召开。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,每名委员拥有一票表决权。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认,自作出决定之日起3日以内在物业管理区域内显著位置公告,公告期不少于7日。

业主委员会召开会议时,可以邀请物业所在地街道办事处乡、镇人民政府或相关居民(村民)委员会的代表参加。涉及重要事项的,业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会,公开听取业主的意见,并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。

业主委员会会议应有书面记录,由参会委员签字后存档。

第四十二条  业主委员会应当将下列属于物业管理区域内业主共同所有的档案资料编号造册,并指定专人管理:
    (一)物业管理区域内的物业资料;
    (二)管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及物业服务合同;
    (三)业主大会、业主委员会会议记录、作出的决定等书面材料;
    (四)业主委员会备案材料和本物业管理区域内其他有关制度;
    (五)专项维修资金、利用物业共有部分经营所得收益及工作经费的收支情况清册;
    (六)业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计等档案;

(七)业主名册及联系方式、业主建议及意见;
    (八)相关公示、公告;

(九)业主共同决定事项的表决资料;
    (十)其他有关材料。
    第四十三条  业主委员会委员实行任期制,每届任期同业主委员会任期,可以连选连任。

第四十四条以上的业主提议撤销其委员资格的;

(九)管理规约、业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。

第四十六条  县级以上人民政府房地产行政主管部门建立业主委员会委员的履职信用记分制度。

第四十七条  业主共有的相关财物及本规则第四十二条规定的材料属于业主共有,任何组织或个人不得侵占。

因物业管理区域调整等原因导致业主大会、业主委员会解散的,业主委员会应当在解散前将档案等资料移交给居民村民委员会代为保管,并以书面形式告知物业所在地街道办事处乡、镇人民政府,并按照有关法律、法规的规定做好业主共同财产清算工作。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内,上一届业主委员会应当在街道办事处(乡、镇人民政府)监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)协助收回。

业主委员会委员资格终止或被罢免的,应当自终止或被罢免之日起7日以内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;经街道办事处乡、镇人民政府)催告仍拒不移交的,业主委员会可依法向属地人民法院提起诉讼。

业主委员会委员集体提出辞职的,应当向业主大会报告工作、说明辞职理由,并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由居民村民委员会代为保管,并以书面形式告知物业所在地的街道办事处乡、镇人民政府。业主委员会委员离任时,全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中约定是否对离任委员进行财务审计。

第四十八条  业主委员会委员出现空缺时,按照业主大会议事规则约定进行增补。

第四十九条  经业主大会同意,业主委员会可以聘用专业人员,聘用方式等事宜需在业主大会议事规则中约定,相关工作经费具体筹集和使用办法由业主大会决定。

 

第五章  指导监督

 

第五十条  建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的,筹备组可向街道办事处(乡、镇人民政府)报告,街道办事处乡、镇人民政府应当责令限期改正。违反法律、法规、规章的,县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依法处罚,并将处罚结果抄送街道办事处(乡、镇人民政府)。

第五十一条  业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织业主召开业主大会会议、不履行职责的,物业所在地街道办事处乡、镇人民政府应当在接到投诉之日起10日以内责令其限期履行职责。业主委员会逾期仍不履行的,街道办事处乡、镇人民政府应当组织业主召开业主大会会议,共同决定有关事项。

业主委员会任期届满前90日,应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举。逾期不组织的,可以由物业所在地的居民(村民)委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导和监督下,组织换届选举工作。

第五十二条  违反业主大会议事规则或者业主委员会工作规则,擅自使用业主大会、业主委员会印章的,物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,应当依法追究责任人的法律责任。

第五十三条  业主委员会委员和业主大会其他工作人员应当忠于职守,依法履行职责。业主委员会委员和业主大会其他工作人员违反管理规约、业主大会议事规则的,其委员资格和工作人员资格是否终止,由业主大会共同决定。

业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门和街道办事处乡、镇人民政府应当size: 21px;font-family: 仿宋_GB2312">  本规则中所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”、“少于”,包括本数。

第五十九条  本规则自2018-11-22起施行。

 

 


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